??在房企轉型“城市運營商”的趨勢下，產業地產成為新寵。萬科領銜收購物流地產運營商普洛斯，正是這一趨勢的標志性動作。 ??與萬科同屬傳統四大龍頭的金地集團也不甘落后，近年來，金地集團在傳統開發業務穩健發展的基礎上，多元化業務并行，其中更是重點布局產業地產。 ??7月22日，金地集團產業地產公司副總經理嚴其發在“博鰲21世紀房地產論壇第17屆年會”上發表演講，首次對外分享了金地在產業地產方面的實踐。 ??據介紹，金地集團現有七大業務板塊，其中產業地產是其目前重點發展的板塊。如今，金地已有15個以上產業地產項目，未來的發展目標是3年做到30個以上項目，面積600萬平方米以上。 ??在新業務快速擴張的同時，金地飄紅的傳統開發業務為轉型提供了有力支撐。2016年，金地集團實現銷售金額1006億元，同比增長63%，首次進入千億軍團；今年上半年，金地繼續迅猛發展，共實現銷售金額703.4億元，同比增長60.03%。 ? ??在嚴厲的樓市調控政策下，房地產傳統住宅業務的盈利空間進一步受到擠壓，房企紛紛從“開發商”轉型為“運營商”，以創造新的業務增長點。 ??從宏觀環境來看，金地董事長凌克指出，在國家經濟轉型、產業結構升級的大背景下，房企也要承擔更綜合的職能，大力發展產業地產。未來只有綜合型地產企業才能擁有更廣闊的發展空間。 ??嚴其發也認為，產業地產符合當前新型城鎮化、發展戰略性新興產業、一帶一路、創新驅動發展等四大國家戰略，有助于實體經濟發展。 ??同時，從內在因素來說，市場也在驅動產業地產發展，嚴其發指出，這主要表現在三個方面：國內的產業升級或轉型帶來對優質載體的需求旺盛；產業地產本身的價值被低估；產業地產已成為資本市場的新寵。 ??嚴其發表示，金地將產業地產作為重點業務板塊還在于，對產業的加載和植入是開發商轉型城市“運營商”的核心能力，它能夠關聯多方面業務，完善公司產業鏈，創造新的利潤增長點。 ??自2011年起，金地集團就確立“以住宅業務為核心，以商業地產和金融業務為兩翼”的“一體兩翼”發展戰略。到今天，除了傳統的商業地產業務，金地在長租公寓、聯合辦公、產業地產、教育及餐飲等創新業務板塊均有布局。 ??其中，產業地產是金地重點發展的領域。金地的產業地產集中于高新技術產業園區，目前已有15個以上產業地產項目，在國內外廣泛布局，包括北京、上海、深圳、河源、珠海、紐約、舊金山、洛杉磯等地。代表性項目有深圳威新軟件科技園、上海8號橋、硅谷高科技產業園區等。 ??這些產業園區為高新科技企業及創業企業打造了能滿足其多方面需求的園區空間，同時致力于鏈接資源、交叉共享形成優質產業生態圈。 ??金地總裁黃俊燦表示，為了促進產業地產更好發展，金地對于研究產業遷徙的規律、途徑也十分重視。 ??據嚴其發透露，金地產業地產將重點關注新一代信息技術、智能機器人、航空航天、新材料、新能源等十大創新領域，重點布局一線城市及區域中心城市。 ??同時，金地未來希望成為中國產業發展合伙人，與行業龍頭、孵化器以及科研機構建立戰略合作關系，以保證更好地開發新園區。 ?? ??對開發商而言，做產業地產與傳統開發業務有極大不同，關鍵取決于對園區資產的管理運營能力以及資本運作能力。而要實現規?；瘮U張，則資本化運作更為關鍵。 ??在管理運營上，嚴其發認為，做產業地產最重要的是招商、運營和服務。以金地深圳威新軟件科技園為例，金地首先確立了園區標桿企業，包括因特爾、阿里巴巴、亞馬遜、大疆創新等，在此基礎上，集聚了6家500強企業，17家上市公司；在配套設施上，園區內不僅有企業家俱樂部，還有餐飲健身、幼兒園等，“非常受企業歡迎”。 ??在資本運作上，據介紹，金地已經成立了專門的產業地產公司，設在金地商置（535.HK）平臺下。金地商置是金地集團旗下的上市公司，主要業務包括城市綜合體、寫字樓、產業園和酒店等業態的開發和運營。 ??金地公告顯示，2016年金地商置與啟客集團合作成立了啟客威新管理公司，并完成收購上海8號橋項目公司85%股份，實現了商置商業開發、運營實力與啟客集團活化舊改能力的強強聯合。 ??對于產業地產的未來，金地提出了一個規?；繕耍?年發展到超過600萬平方米、30個以上項目。 ??嚴其發表示，金地商置是金地集團對接海外資本市場的重要平臺，有助于國內產業地產擴張。 ??而要實現規?；涂焖贁U張，需要更多的資本運作和資本化。嘉豐達資產管理公司執行董事汪浩認為，做產業、城市更新的核心問題，其實是存量和資產。那么資本運作、資金的模式和輕資產的運營是關鍵。 ??嚴其發也指出，產業地產運營已成資本市場新寵，比如普洛斯是最早一批產業地產玩家，他們背后真正推動的是資本。 ??黃俊燦表示，國外有很多工業地產REITS，金地也在考慮、研究未來這成為產業地產的融資渠道和發展方向。 ??從集團整體業務來看，金地這兩年的快速增長離不開其多元化、低成本的融資渠道。據金地公告顯示，2016年公司發行48億中期以及30億公司債，最低發行率分別為3.69%和3.0%，而在今年對于房企融資緊張的政策下，7月公司依然成功發行了15億規模中票。 ??金地還設立了一家專注于中國房地產市場投資的私募基金管理公司——穩盛投資，據東莞證券提供的數據顯示，截至7月11日，穩盛投資累計管理的房地產私募基金規模已超過300億元。 ??中信建投分析，近兩年金地充分抓住了資本市場融資窗口的契機，在資金成本方面優勢顯著。另外，公司所具備的港股平臺以及金融平臺都有助于其實現融資方式多元化。 ??嚴其發認為，從國內發展情況來看，產業地產并沒有一個標準的發展模式，也沒有哪些企業明確為龍頭老大，大家都還是在探索。金地在產業地產上的布局，或將打造自己獨特的商業模式，為集團未來發展打開廣闊空間。